Cuánto hay que ahorrar para comprar una casa en España: la regla del 20% + 10%

1. La aportación inicial: el umbral habitual del 20%

Como práctica habitual del mercado hipotecario español, las entidades suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación de la vivienda. No obstante, cada banco establece sus propios criterios y, en muchas operaciones, calcula el porcentaje máximo sobre el menor entre el precio de compraventa y el valor de tasación. Por tanto, si la tasación es inferior al precio pactado, necesitarás aportar más dinero de tus ahorros.

Conviene aclarar que el Banco de España no impone una obligación legal de financiar exactamente el 80%: cada entidad bancaria establece libremente su propia política de admisión y riesgo. De hecho, existen supuestos en los que se puede obtener mayor financiación (por ejemplo, mediante avales públicos autonómicos o del ICO para jóvenes, o aportando garantías complementarias). Del mismo modo, si la tasación oficial resultase inferior al precio acordado con el vendedor, el comprador deberá aportar con sus ahorros una cantidad superior al 20% para compensar la diferencia.

Por esta razón, la aportación del 20% se utiliza como referencia estándar prudencial para la inmensa mayoría de los planes de compraventa en España.

2. Gastos e impuestos de compraventa: una provisión orientativa del 8% al 12%

Al precio del piso deben sumarse los tributos y los costes notariales y registrales de la transmisión. En España, esta partida suele situarse de forma orientativa entre el 8% y el 12% del precio del inmueble, variando sustancialmente en función de dos factores determinantes: la comunidad autónoma y la tipología de la vivienda.

Si la vivienda es de segunda mano, pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Su tipo depende de la comunidad autónoma y puede variar según el valor del inmueble y las circunstancias del comprador. Algunas comunidades ofrecen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en su normativa.

En vivienda de obra nueva se tributa por IVA (tipo general del 10% en península y Baleares) más el impuesto autonómico de Actos Jurídicos Documentados (AJD de compraventa, habitualmente entre el 0,5% y el 1,5%). En Canarias se aplica el IGIC en lugar del IVA: su tipo general es del 7%, aunque existen tipos reducidos (como el 5% para determinadas adquisiciones de vivienda habitual que cumplen los requisitos establecidos legalmente).

A estos impuestos se suman los gastos propios de la compraventa, como la notaría y el Registro de la Propiedad, cuyo importe depende de las características de la operación. Si solicitas una hipoteca, también tendrás que asumir el coste de la tasación del inmueble. En cambio, los gastos de notaría, Registro, gestoría y AJD correspondientes a la constitución de la hipoteca corren, con carácter general, a cargo del banco conforme a la Ley 5/2019.

3. El colchón de seguridad posterior: dimensiónalo según tus gastos reales

Quedarse a cero el día de la firma en notaría es una de las mayores fuentes de vulnerabilidad financiera. Inmediatamente después de la entrega de llaves suelen aparecer gastos inaplazables: mudanza, altas o cambios de titularidad de suministros, compras esenciales y posibles imprevistos.

Como referencia prudencial, intenta conservar un fondo de emergencia equivalente a entre 3 y 6 meses de tus gastos esenciales, incluyendo la nueva cuota hipotecaria y los gastos habituales de la vivienda. A esta cantidad conviene añadir una provisión para mudanza, mobiliario, altas de suministros y posibles reparaciones iniciales. El importe necesario dependerá de tu situación económica y de las características del inmueble.

Lo crucial no es alcanzar un número cerrado, sino calcularlo con realismo en función de tu estructura de costes mensuales fijos (cuota hipotecaria estimada, suministros, comunidad, IBI y manutención).

4. Ejemplo pedagógico: ¿Cómo se estructura la regla del 20% + 10%?

La conocida como «regla del 20% + 10%» es una fórmula de cálculo mental muy extendida para estimar rápidamente el punto de partida de un plan de ahorro en España. A continuación ilustramos cómo se desglosaría para una vivienda de 200.000 € a título de simulación pedagógica:

Conclusión

Este desglose de 66.000 € es un ejemplo matemático ilustrativo: no significa que comprar una casa de 200.000 € exija obligatoriamente esa cifra en todos los casos, pues dependerá de la fiscalidad de tu comunidad autónoma, de si accedes a bonificaciones y de las condiciones concretas de tu préstamo. En el simulador de Futurnest puedes personalizar cada parámetro con tus números reales para saber con precisión en qué fecha podrás comprar tu vivienda.