Gastos e impuestos al comprar una vivienda en España: guía completa y actualizada

1. Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

En las transmisiones de inmuebles usados no se aplica IVA, sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP). La regulación de los tipos impositivos está cedida a las comunidades autónomas, por lo que el porcentaje varía según el territorio donde radique la propiedad.

Algunas comunidades aplican un tipo proporcional fijo (por ejemplo, el 6% en la Comunidad de Madrid), mientras que en otras rigen escalas progresivas según el valor del piso que pueden alcanzar el 10% o superarlo en los tramos más elevados de precio (como en Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia o Baleares).

Con carácter general, si el inmueble dispone de valor de referencia catastral, la base imponible será la mayor de estas tres cantidades: el valor de referencia, el valor declarado por las partes y el precio o contraprestación pactada. Si no existe valor de referencia o no puede certificarse, se tomará la mayor entre el valor declarado, el precio pactado y el valor de mercado.

Casi todas las comunidades contemplan tipos reducidos para colectivos específicos (como jóvenes menores de 32 o 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad). No obstante, la edad no basta por sí sola: la legislación autonómica exige cumplir requisitos acumulativos como límites estrictos de renta (base imponible del IRPF), precio máximo del inmueble y destino obligatorio a primera residencia habitual.

2. Vivienda de obra nueva: IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD)

La adquisición de una vivienda de primera entrega directamente comercializada por el promotor está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA):

• Tipo general de obra nueva: 10% en la península y Baleares.

• Viviendas protegidas: Se aplica el tipo superreducido del 4% en viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial o de promoción pública (mientras que otras modalidades de vivienda protegida tributan al tipo general del 10%).

• Régimen de Canarias: En el archipiélago canario no rige el IVA sino el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). Su tipo general es del 7%, si bien existen tipos reducidos (como el 5% para determinadas adquisiciones de vivienda habitual que cumplan los requisitos legales o el 3% en supuestos específicos).

• Matiz en arrendamientos previos: Si el promotor ha utilizado o tenido arrendada la vivienda durante dos o más años de forma continuada y la vende a un tercero distinto del propio arrendatario, la ley considera que se trata fiscalmente de una segunda entrega de edificación, por lo que la operación no tributa por IVA sino por ITP.

En las compras sujetas a IVA se devenga adicionalmente el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) en su cuota gradual de documentos notariales de compraventa. Es un tributo autonómico cuyo tipo general oscila habitualmente entre el 0,5% y el 1,5% (por ejemplo, el 1,4% en la Comunidad Valenciana), con posibles tipos reducidos en función de determinadas condiciones.

3. Reparto legal: Gastos de compraventa (Código Civil) vs. Gastos de hipoteca (Ley 5/2019)

Para entender quién paga qué en la operación hay que distinguir con rigor entre la escritura de compraventa y la escritura de hipoteca:

A) Gastos de la Compraventa y régimen legal:

• Impuestos de la compraventa: El comprador asume íntegramente la liquidación del ITP (en segunda mano) o del IVA y AJD (en obra nueva).

• Registro de la Propiedad: La inscripción de la finca a nombre del nuevo titular corresponde al comprador.

• Notaría de compraventa: Conforme al artículo 1455 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, los gastos de otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor, mientras que los de la primera copia y posteriores corresponden al comprador. No obstante, en la práctica habitual del mercado inmobiliario español es muy frecuente pactar que el comprador asuma los gastos notariales de otorgamiento.

• Gestoría de compraventa: En caso de contratarse para tramitar el pago tributario y la inscripción registral, la abona quien solicite el servicio (habitualmente el comprador).

B) Gastos de Constitución de Hipoteca (Ley 5/2019):

• A cargo del comprador: La tasación oficial homologada del inmueble (necesaria para solicitar el préstamo) y las copias de la escritura que solicite para sí mismo.

• A cargo del banco por imperativo legal: Los honorarios notariales de la escritura de préstamo hipotecario, la inscripción registral de la hipoteca, la gestoría designada por la entidad y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) derivado del préstamo hipotecario.

Conclusión

Dado que cada operación presenta particularidades autonómicas y personales, no existe un porcentaje único universal para toda España. Planificar una provisión orientativa de entre el 8% y el 12% del precio para cubrir impuestos y trámites de compraventa es una buena práctica inicial. En el simulador de Futurnest puedes ajustar con precisión estos parámetros según tu comunidad autónoma para obtener una proyección realista de compra.